Miami se consolida como refúgio ultraluxo nos EUA

Miami: o novo epicentro da riqueza americana

A transformação de Miami em polo de atração para os ultrarricos dos Estados Unidos representa um fenômeno imobiliário sem precedentes. O mercado de Miami ultraluxo experimentou uma aceleração vertiginosa na última década, impulsionado pela concentração de bilionários que buscam estabelecer residências na região. Este movimento não apenas redefiniu o perfil demográfico da cidade, mas também provocou alterações estruturais na economia local e nos padrões de consumo.

Em março do ano passado, Mark Zuckerberg, fundador do Facebook, adquiriu o imóvel mais caro já comercializado em Miami até então, pagando US$ 170 milhões (aproximadamente R$ 872 milhões) por uma mansão em fase de construção com quase 2.800 metros quadrados, localizada na exclusiva ilha particular de Indian Creek. Contudo, este recorde pode ser brevemente superado pela residência do corretor de valores John Daveney, situada em Key Biscayne, que está sendo oferecida pelo valor de US$ 237 milhões (cerca de R$ 1,2 bilhão).

O fenômeno dos imóveis troféu e a influência das celebridades

A propriedade de Daveney ganhou notoriedade internacional ao ser cenário da icônica produção cinematográfica Scarface de 1983, dirigida por Brian de Palma e estrelada por Al Pacino. Na trama, a mansão funciona como residência do narcotraficante Frank López, sendo famosa pela cena em que a personagem Elvira, interpretada por Michelle Pfeiffer, desce por um elevador de vidro imponente. Tal associação cinematográfica adiciona prestígio simbólico ao imóvel, reforçando sua posição no segmento de ultraluxo.

Mayi De la Vega, fundadora da One Sotheby's International Realty, uma das principais corretoras especializadas em propriedades ultraluxuosas do sul da Flórida, caracteriza o atual cenário como uma "nova era dos imóveis troféu". Segundo dados coletados por essa profissional, as transações envolvendo casas superiores a US$ 60 milhões (aproximadamente R$ 308 milhões) apresentam crescimento consistente. No ano de 2025, último período completo de análise, o volume de vendas nesta categoria ultrapassou US$ 517 milhões (cerca de R$ 2,7 bilhões).

Por que Miami emergiu como destino preferencial

Além de Zuckerberg, personalidades proeminentes do universo empresarial e tecnológico como Jeff Bezos (fundador da Amazon), Larry Page e Sergei Brin (criadores do Google), além de Ivanka Trump e seu marido Jared Kushner, transferiram suas residências para Miami nos últimos anos. Esta concentração de líderes influentes gerou um efeito multiplicador, conforme explica E. B. Solomont, jornalista especializado em mercado imobiliário residencial do jornal The Wall Street Journal.

A atratividade histórica de Miami para pessoas de alta renda relaciona-se ao seu clima tropical, praias preservadas e excelente conectividade aérea internacional. Entretanto, foi durante o período de pandemia de covid-19 que a transformação acelerou significativamente. A Flórida se posicionou como um dos primeiros estados americanos a flexibilizar restrições sanitárias, reabrindo estabelecimentos comerciais e educacionais quando outros territórios, como Nova York, Califórnia e Illinois, mantinham protocolos mais rigorosos.

A inexistência de imposto estadual na Flórida, diferentemente de várias outras jurisdições americanas, constitui incentivo tributário substancial. Conforme salienta Solomont, "a Flórida se tornou imensamente popular não apenas pelo local e estilo de vida, mas devido a este grande incentivo tributário". Este fator combinado aos benefícios oferecidos pela região atraiu inicialmente personalidades como Peter Thiel, cofundador do PayPal, e Ken Griffin, criador do fundo de investimentos Citadel, estabelecendo um padrão de migração que outros seguiram.

O conceito dos três "L" e a exclusividade imobiliária

De la Vega enfatiza que o setor imobiliário obedece a uma regra fundamental: "localização, localização e localização". No condado de Miami-Dade, isto se traduz em propriedades com vista para o oceano ou baía. Imóveis fronteiriços apresentam cotações significativamente superiores por sua escassez. Como destaca Solomont, "na situação atual, temos mais compradores que moradias disponíveis em frente à água, e até que isto mude, os preços continuarão subindo".

Indian Creek representa o pico da exclusividade imobiliária de Miami. Conhecida como o "bunker dos multimilionários", esta ilha particular comporta mansões de Zuckerberg, Bezos e Ivanka Trump. Apesar de dimensões comparáveis ao Central Park de Nova York, Indian Creek funciona como jurisdição independente, com prefeito e policiamento próprios. O acesso ocorre através de ponte branca discreta, monitorada por postos de segurança especializados.

De la Vega explica a preferência por Indian Creek: "Como se trata de ilha particular, oferece comodidades abundantes, lotes extensos, cercadura de água beneficiando proprietários de embarcações, e segurança incomparável. É uma ilha com campo de golfe, onde terrenos são comercializados por US$ 200 milhões" (aproximadamente R$ 1 bilhão).

Além das ilhas particulares: a expansão do mercado ultraluxo

North Bay Road, via com aproximadamente 6,5 quilômetros em Miami Beach, concentra residências de celebridades como Shakira e do casal David e Victoria Beckham. Segundo cálculos do The Wall Street Journal, North Bay Road abriga aproximadamente US$ 1,7 bilhão (R$ 8,7 bilhões) em propriedades, tornando-a a rua com maior valor patrimonial consolidado nos Estados Unidos.

Simultaneamente, imóveis de mais de US$ 60 milhões encontram-se à venda em regiões mais tradicionais como Coconut Grove, Coral Gables e Key Biscayne, demonstrando dispersão do mercado ultraluxo além das exclusividades de ilhas particulares.

A história de uma aquisição singular: o heliporto de John Devaney

Devaney relata que, em 2003, quando adquiriu os lotes que compõem sua residência de US$ 237 milhões, o principal atrativo era o heliporto de aproximadamente mil metros quadrados que se estende sobre a água. O antigo presidente americano Richard Nixon utilizou aquela infraestrutura. "Com 33 anos, voando de helicóptero, avisei este heliporto. Tendo crescido em Key Biscayne, pensei: adoraria que fosse meu para aterrissar com meus helicópteros", relembra Devaney. Naquela época, pagou US$ 15 milhões pelo primeiro lote e subsequentemente mais US$ 15 milhões pelo adjacente, valores considerados normais no mercado pré-pandemia de Miami.

A desigualdade econômica como motor de preços extremos

A multiplicação desmedida dos preços imobiliários de ultraluxo relaciona-se diretamente à concentração de riqueza entre o 0,1% mais abastado. Conforme o "Índice da Desigualdade", elaborado por economistas da Universidade da Califórnia em Berkeley e da Escola de Economia de Paris, o patrimônio do 0,1% mais rico multiplicou-se quase 13 vezes nos últimos 50 anos. Este grupo inclui indivíduos com patrimônio superior a US$ 43 milhões (cerca de R$ 220 milhões).

Para Solomont, a disponibilidade de recursos extraordinários distorce os conceitos convencionais de precificação. "Os corretores afirmam que valor é aquilo que alguém está disposto a pagar. Para você e para mim, US$ 1 milhão por imóvel pode ser inconcebível. Para outros, US$ 10 milhões seria exagero. Mas quando você possui bilhões, comprar propriedade de US$ 60 milhões pode não ser excepcional." Muitos adquirentes realizam transações em dinheiro vivo, sem recurso a financiamentos.

Reflexo nos preços gerais e custo de vida elevado

A elevação dos preços de imóveis de maior valor impulsiona secundariamente os preços nas faixas inferiores. Conforme dados de 2024 do Escritório de Estatísticas dos Estados Unidos, a região de Miami, Ft. Lauderdale e Palm Beach superou Nova York em custo geral de vida. A região da Costa Dourada apresenta custo de vida aproximadamente 5% superior à área metropolitana nova-iorquina e seus subúrbios.

Os preços ao consumidor no sul da Flórida elevaram-se 36% desde 2019, segundo o Escritório de Estatísticas Trabalhistas dos Estados Unidos. O canal Fox Business reportou que preços residenciais no sul da Flórida dispararam 79% pós-pandemia, enquanto prêmios médios anuais de seguro residencial regional constituem os mais elevados do país.

Efeitos colaterais: êxodo demográfico e questões de sustentabilidade

Paradoxalmente, após o pico de entrada de residentes durante a pandemia, o sul da Flórida vem perdendo população nos últimos anos. O crescimento exponencial de preços, embora benéfico para proprietários estabelecidos e investidores, criou barreiras significativas para novos moradores e classe média tradicional, provocando migração para regiões menos custosas.

Questionamentos emergem quanto à sustentabilidade do mercado ultraluxo. Solomont questiona: "As pessoas desejam saber se existe bolha. É realista pagar US$ 75 milhões por casa perto da água?" Esta indagação reflete incerteza analítica sobre os limites do crescimento exponencial de preços, particularmente em contexto de volatilidade econômica global. O mercado de ultraluxo em Miami demonstra capacidade de ampliação contínua, porém analistas identificam sinais de potencial correção nos próximos anos.